房價走勢難測，專家也難打包票。不過去年十一月開始，台灣房屋、未來事件交易所與政大預測市場研究中心聯手，啟動三邊產學合作，在未來事件交易所的網站平台上，以「房價綜合趨勢分數」作為標的進行交易。結果揭曉，對於去年第四季房價預測，集體智慧準確度高達九成以上，並且提前二個月就準確預知趨勢。對於今年上半年房價，房價合約交易顯示依然悲觀。不過，悲觀情緒稍有改善。比起去年底全台房價五.八％的看漲機率，今年第一季和第二季的看漲機率，已經攀升到二二.三％及四六.三％。
這或與台股大漲有關。隨著各大央行表態延續低利率與加大量化寬鬆步伐，台股跟隨國際指數上漲，從去年底低點連攻三個月，大漲二成以上。連香港樓市也在股市帶動下，出現量穩價揚的小陽春。不過，台灣房市短期仍面對新政府「居住正義」政策的牽制，畢竟，「房價過高」高居馬政府十大民怨之首，打房措施不可能只是虛晃一招。
在炒房熱錢和打房政策的拉扯下，短期台灣房價可能還在高位拉鋸。不過中長期呢？畢竟對多數人來說，買房並非短期囤積炒作，而是長期使用需求。
其實拉開長線來看，熱錢只是幻象，政策也只是浮雲，真正關鍵還是在於供需力量的平衡。國際清算銀行年前提出一份研究報告，探討人口組成與資產價格的關係。報告中發現，「高齡化」和「少子化」將使未來房價經歷一段漫長沉重的低迷。
以美國而言，過去四十年，房價因人口組成因素墊高的漲幅平均每年達到○.八％。但未來四十年，同樣因素卻使房價相對下調每年○.八％，累積將腰斬四成。房價長期以來漲多跌少，讓人們產生只要養房就會賺錢的錯覺。但未來四十年房產價格的景象，可能大為不同。房價每年減值○.八％和增值○.八％的差異看似微小，但在年復一年之後，巨大的差異將震撼人心。
而生育率比美國更低的日本和歐洲，甚至部分新興市場國家，人口變遷趨勢對房價的衝擊將更為災難性。
日本的房產泡沫在一九九○年代初爆破，而其命運早已顯示於人口趨勢之中。由於房地產購買者多數是介於十五至六十四歲的工作年齡人口（或稱青壯年人口），一九九○年代中日本青壯年人口開始持續下滑，揭示著日本房地產難以重返泡沫價格。青壯年人口增加，刺激需求並支持房價上漲；相反地，青壯年人口開始減少之後，人口盈餘轉變為人口負債，對長期房價的負面影響昭然若揭。
日本十多年來的人口負債，注定其房價跌跌不休的命運。台灣又如何呢？台灣的人口盈餘僅剩三年，其後人口負債出現，青壯年人口從每年減少五萬，逐年加速到每年減少二十萬人。而這個重大人口變遷的轉角，就在馬總統卸任的那一年。
中國時報 葉家興（作者為香港中文大學財務系副教授）2012-03-14 01:14
http://news.chinatimes.com/forum/11051402/112012031400523.html
台灣陷入人口負債時代，你該怎麼辦？ ｜今周刊｜2010-09-23 第718期
http://mag.chinatimes.com/mag-cnt.aspx?artid=5200
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